| 上海本土物管服务企业与境外物管服务企业的竞争力比较研究 |  无论从中国物管服务企业发展速度、管理楼盘面积和覆盖区域、营业收入来看，还是从城市建设、劳动力就业和居民生活质量看，中国物业管理服务业在现代城市建设中的作用日益上升 。 中国物管服务企业的兴盛在于中国物管企业的竞争力。所以，中国物管企业竞争力及其与境外物管企业的差距问题，无论对中国物业管理服务业本身还是其它商业界（尤其是房地产开发商、房产中介代理商），无论是政府还是消费者，都是瞩目的焦点。据此，本文主要从企业竞争力定义及其构成要素出发，研究上海本土物管服务企业竞争力与境外物管服务企业的差距。
一、企业竞争力定义及其表现层次内容
中国物管服务企业与外资物管服务企业究竟有多大差距？ 要回答这个问题，作者认为：首先要搞清楚什么是企业竞争力？企业竞争力就是指在开放的市场中，一个企业用拥有的专有资源及其有机组合方法能够而且持续地比其他企业更有效地向市场（消费者）销售产品或服务，并占领市场，获取利润，同时自身得到持续发展的综合素质或系统能力。所谓“更有效”是指以更低的价格让消费者获得更满意的质量，持续进行生产和销售。所谓“自身得到持续发展”是指企业在经济上能够长期处于良性循环，具有持久的良好市场业绩，从而成为不断壮大的强势企业。所以，企业竞争力主要强调了一个企业同竞争对手相比而具有“对抗”、“胜任”特性的能力。
从这个定义出发，作者认为： 企业竞争力可以划分为两个层次（即表现形式分为两个方面），第一个层次为：企业竞争力外在性表现形式（即企业前台竞争力），前台竞争力表现为消费者所直接感受的产品 （服务）数量、产品（服务）质量、产品（服务）宽度和深度、产品（服务）价格。第二个层次为：企业竞争力内在性表现形式（即企业后台竞争力），企业内在性竞争力表现为业务流程再造、企业的人力资源、企业执行力、服务技术开发创新能力、品牌、经营管理能力、企业文化建设、市场营销能力等。企业外在性竞争力是由企业内在性竞争力所决定的。
根据以上分析，可知：企业成长和发展过程的系统能力（即表现为两个方面）是在与同行的比较中，才能看出企业竞争力的优与劣。企业竞争力是一个过程函数，选择的是某一点，分析的是过去的一段时间。竞争力是一个矢量，有方向性，对于将来的风险同时存在。企 | 业竞争力既可以单项分析，也可以合成后进行力的综合分析。所以，我们借用物理学加速度公式，可以把企业竞争力分析基础表达为：
fi = mi ai 再推出一般表达式： ∑fi =∑mi ai
（其中：fi 表示：企业竞争力；mi 表示：产品规模、资产、营业额、利润、市场占有率等；ai 表示：管理、执行力、技术、企业文化、市场营销等等）
在认识和理解了企业竞争力概念和特性以后，结合物业管理服务业的特征和实际状况， 我们不妨从企业内部环境再来看一看，哪些因素决定了物管企业竞争力，即物管企业竞争力的表现内容。作者认为：物管企业竞争力具体表现在以下二个方面：
第一方面：市场经营业绩能力。主要表现为： 1、企业规模；2、服务产品。第二方面：企业内在性竞争力。主要表现为：1、企业品牌；2、在确保一定服务质量的前提下成本控制能力；3、业务流程再造（尤其是持续改进作业流程的效率）；4、执行力；5、人力资源开发及其管理能力；6、企业文化建设；7、物业管理新技术应用与开发创新能力；8市场营销（含公共关系）；9、信息系统及其管理能力。
二、上海本土物管服务企业与境外物管服务企业的竞争力比较分析
自1992年1月上海市第一家沪港合资的上海安居乐物业管理有限公司注册成立（注册资本为50万美元）以来， 上海物管服务业迅猛发展，据有关专业部门统计所提供的不完全数据，到2003年为止，上海已拥有物管服务企业2560多家，其中：本土物管企业约占94%，境外物管企业约占6%（外资49家，港澳109家），从业人员11.7万多人，主营业务收入100亿元人民币左右，委托管理物业项目建筑面积逾4亿平方米。目前上海有一级资质物管公司13家，市级以上优秀物业管理小区/大厦500多个。 与此同时，国外知名物管公司也纷纷踏足上海，以高力、第一太平洋戴维斯、世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行、Service Master、威格斯、港力、新鸿基等境外物管公司为代表，在上海成立独资或合资物管公司，积极参与到上海物管服务市场的开发和竞争中来。
其次，作者抽样调查了上海市注册“本土”典型物管服务企业与典型“境外”物管服务企业的相关数据，依照上述企业竞争力定义与要素结构，对其企业竞争力进行了比较与分析。
1、企业服务规模的竞争力分析。许多事实、数据以及经 济学和管理学理论已经证实，物业管理服务企业在一定的服务方式条件下，保持一定的规模是增强企业竞争力的保障和支撑。企业服务规模的竞争力主要表现为：物管服务企业委托管理或顾问楼盘项目规模总量，包括营业收入、委托管理物业面积．总资产、利润总额、市场占有率（相对市场占有率）、市场覆盖率 |
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