| 构筑物业管理和公用事业的新型关系 |  本文所谓“公用事业”主要指的是，在物业管理区域内，与物业管理和服务有关的供水、供电、供气、环卫、通讯等单位。
在物业管理区域中，公用事业与物业管理有着千丝万缕的关系。在物业管理的矛盾中，有相当一部分是由它们的职责不清、权利和义务不对等所造成的。尽管各地政府，有关行业采取了许多措施，为解决“矛盾”起到了一点作用，但总体效果不大。
为了解决这一矛盾，去年9月1日国务院颁布、实施的中国《物业管理条例》（下称《条例》）第四十五条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、 通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。第五十二条规定“供水、 供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线 和设施设备维修、养护的责任。” 这为解决“矛盾”，构筑物业管理和公用事业的新型关系提供了法律依据及操作思路。
一、公用事业与物业管理矛盾的现状及原因
在我国，公用事业与物业管理的关系就像一根水管，大直径的是公用事业，小直径的是物业管理。大水管通过小水管流入百姓家中。在同一个小区中，许多公用事业项目要通过物业管理共同管理、实施。
过去在很长的一段时间里，物业公司与公用事业基本上属于同类行业，即房产属于国家，公用事业、房管所行使政府职能，谁管都一样。现在房产属于业主，物业公 司与业主是双方认定的合同关系，物业公司接受委托，履行合同； 而公用事业单位依旧行使政府权利，他们与物业公司或业主所签署的是权利和义务不相等的“格式 合同”（有人把它称为 “霸王条款”。）
本文以本公司及浦东新区一些物业公司与公用事业的矛盾为例，并加以分析，试图找到解决矛盾和建立新型关系的途径。
1、物业有责无权
按照《条例》，供水、供电、供气、环卫、通讯等公用事业在本质上与物业管理并没有关系，但由于历史所造成的原因，物业管理要无偿承担代收代付代抄表，以及 相关管线、设施的管理职能。事实上， 不少业户及有关方面也认为这是物业管理的份内事。所以一旦业户与公用事业发生纠纷，有时业户（社会舆论）就会责怪物业的“不作为”，似乎与公用事业单位没有多大的关系。如：某小区的一幢楼，三家住户（单位）合用一个总电表。某年某月一住户因故未付费，物业公司多方做工 作，也未收到。物业公司只能将两家住户的电费缴供电局。但供电部门拒收，称，必须全部收齐才能解缴。不日，供电部门在物业和住户都不知情的情况下，对整幢 楼实施停电措施。业户认为，一家不交费造成三家停电，这是供电部门的侵权行为，于是向媒体投诉。媒体在报道时，没有涉及供电部门，而是对物业的“不作为” 作了一番评价，在社会上造成了不良影响。后来媒体重新调查了以后，又做了一次报道，才挽回了影响。
2、物业承担了难以承担的责任
某小区一根地下水管破裂，造成小区业户用水困难。物业公司向自来水公司报修，此时业户也陆陆续续来管理处报修。但自来水公司未明确表示何时能修复，只是说 会赶紧过来。可几小时过去了，应急人员还未到，虽然不少业户知道，水管爆裂应该向自来水公司报修，但此时物业公司管理处已挤满了前来报修的人，他们非要物 业公司帮助解决。管理处经理见情况比较紧急，立即联系上海市消防总队前来援助，直到消防队到来以后，事态才算平息。
| 来到管理处，指责物业管理不作为，并要求赔偿，尽管物业管理处百般解释，但依旧无济于事。象这样的事情，物业公司经常会遇到。
3、发生矛盾，公用事业说了算
前不久，我们对公用事业的有关行规进行了调查，发现在“违约责任”的条款中， 公用事业都是要求对方承担，找不到他们自己承担的部分,在实际操作中也是如 此。当公用事业与物业公司发生矛盾时，往往公用事业说了算。如，一次，由于供电局道路施工不慎，引起小区三次跳电，变频泵烧毁（每只要7000元），不能 正常供水， 照理供电局应该承担责任，但是供电局有关人士说，他们对企业没有赔偿责任。
供电局对小区的电费可以随意涨价，物业公司却不能申辩。如，一家小区里的商铺， 供电局在不出具任何文件情况下，将电费上涨30%。物业无奈只能与商铺各承担一半。还有，供电局可以单方改变用电性质。在我们的调查中，许多小区都存在这样的问题。
在上海，许多大楼的配电间由供电局管理，而从配电间到业主家的线路由物业公司负责。 一次某小区发生了零点漂移，业主家中电器损坏。于是业主起诉供电局，虽 是业主胜诉，但结果却是协调解决，不写进判决书，没有达到通过判决分清责任，让业主在名份上和实际上都讨回公道的目的。
在许多人眼里，公用事业单位代表政府，而物业公司只是企业行为。同时，物业行业竞争非常激烈， 而公用事业却属于垄断行业。所以双方信息不对称、地位悬殊， 在许多人眼里，包括业主与从业人员，公用事业单位制定的行规，就是“法”。所以在矛盾中，物业行业属于绝对“弱势”。
就上海而言，专门针对公用事业和物业管理的政策很少，即使有的也不配套。如对于物业公司的代收代付业务， 税务部门以其代收额作为税基征收营业税，扩大了税基范围，额外增加了物业公司的税务负担。
4、监督机制存在缺陷
我国现有对公用事业行业的监督机制不健全，也是造成“矛盾”居高不下的重要原因。 特别是监督信息的不对称、不完全，使政府的监督往往走过场。
长期以来，我国法律很少规定公用事业单位有公开其文件、权力内容的义务和责任， 逐渐形成了内部行政的习惯做法，客观上为“霸王条例”提供了“天然屏障”。 因此，社会呼吁取消“霸王条款”，建立公用事业运作的新规范。目前，国家和不少地方消协等相关部门，正相继出台反“霸王条款”的规定。
二、“矛盾”使物业公司负担重重
根据我们的调查，不少物业公司亏损的一个重要因素是由于承担公用事业“责任”所造成的。这些责任包括代收代付（差额）的支出、环卫清运费、保安员管理费、各类设施设备检测费等，致使物业公司成本居高不下。
物业公司负担调查表 面积单位：万平方米 
注：（1）样本来源：浦东花木和东陆地区；
（2）“环卫清运费”是指环卫部门向物业公司收取的垃圾清运费；
（3）“垫付公共能耗费”主要指公共照明费用；
（4）“各类检测费”包括电梯、水箱、消防系统、避雷系统、环保等检测费。
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